Thị trường bất động sản: Những quy định khó khả thi

19/11/2018 04:24:25

Nhiều quy định của Bộ Xây dựng đang nảy sinh bất cập khi thực hiện. Thậm chí có quy định khiến doanh nghiệp và người mua nhà mâu thuẫn không tìm được tiếng nói chung và đều phải chật vật xoay sở.

Theo quy định trong Thông tư về sử dụng gạch không nung của Bộ Xây dựng yêu cầu công trình chung cư buộc phải sử dụng gạch không nung. Tuy nhiên, nhiều công trình xây dựng không thực hiện theo quy định này. Thậm chí có doanh nghiệp chấp nhận chịu phạt để không phải sử dụng gạch không nung.

Một giám đốc doanh nghiệp bất động sản miền Bắc chia sẻ: “Tôi đã sử dụng gạch không nung cho 1 công trình của mình nhưng chỉ một thời gian ngắn tòa nhà xảy ra hiện tượng nứt và thấm dột. Việc sửa chữa nứt và thấm dột rất tốn kém nên những công trình sau chúng tôi quyết định không sử dụng nguyên liệu này dù biết sẽ bị phạt”.

Theo chia sẻ của môt chủ đầu tư dự án bất động sản trên đường Minh Khai (Hoàng Mai, Hà Nội), có hai nguyên nhân chủ yếu khiến chủ đầu tư ngại sử dụng gạch không nung. Đó là nguồn cung chưa phong phú, không sẵn có như loại gạch đất sét nung luôn được chủ đại lý vật liệu xây dựng chở tới nơi. Bên cạnh , chất lượng của gạch không nung chưa được kiểm định và công bố rộng rãi khiến chủ đầu tư chưa thể mặn mà.

Một bất cập khác trong quy định của ngành xây dựng phải kể đến là chuyện phải nghiệm thu nước thải đạt chuẩn thì mới được phép bàn giao toà nhà chung cư, cho dân vào ở. Nhiều chủ đầu tư ở Hà Nội cho biết, không thể thực hiện được quy định này của Bộ Xây dựng nên đánh liều cho dân vào ở. Thậm chí, khi dân vào ở rồi nhưng chất lượng nước thải chưa đảm bảo, chủ đầu tư cũng không biết phải xoay xở ra sao.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó Tổng giám đốc GP.Invest (chủ đầu tư dự án Tràng An Complex) cho biết, hiện ngoài những điều kiện cơ bản để bàn giao nhà như: Chứng nhận PCCC, giám định chất lượng công trình…, chủ đầu tư phải chứng nhận về nước thải tòa nhà. Tuy nhiên, cái khó là nếu không bàn giao cho dân vào ở trước sẽ không có nước thải để kiểm tra có đủ điều kiện hay không.

Chủ một dự án lớn khác thắc mắc: “Nếu cơ quan chức năng để cho dân vào ở mới thử nước thải và khi đó mới phát hiện nước thải chưa đảm bảo tiêu chuẩn thì người dân có phải dọn ra ngoài ở chờ đến khi đạt chuẩn không?”.

Trong khi đó, tổng kết về thực hiện chương trình phát triển vật liệu xây không nung, Bộ Xây dựng từng thừa nhận: Dù đã có một số nhà đầu tư tham gia nhưng chủng loại và số lượng gạch không nung chưa đa dạng nên chưa được sử dụng rộng rãi. Bên cạnh, nhiều địa phương dù muốn hạn chế sản xuất và sử dụng gạch đất sét nung nhưng lại thiếu hoặc không có nguồn nguyên liệu cho sản xuất.

Gia tăng mâu thuẫn chủ đầu tư và khách hàng

Theo một lãnh đạo Bộ Xây dựng, quy định của Luật kinh doanh Bất động sản buộc doanh nghiệp phải cấp sổ đỏ cho người mua nhà ngay cả trong trường hợp hợp khách hàng mới chỉ đóng 95% giá trị căn hộ. Quy định này nhằm bảo vệ người dân khi mua nhà để tránh trường hợp chủ đầu tư không chịu làm sổ đỏ. Tuy nhiên, thực tế khi luật đi vào cuộc sống nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng. Mới đây, nhiều khách hàng căng băng rôn trước dự án Eco Lake View 32 Đại Từ (Hoàng Mai, Hà Nội) vì không đồng ý chủ đầu tư thu khoản 5% trên.

Trước những bức xúc của khách hàng về khoản thu 5% trên, đại diện chủ đầu tư Ecoland cho rằng, việc thanh toán số tiền giá trị căn hộ đã được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán, cũng như các thông báo mà chủ đầu tư đã gửi tới các khách hàng của dự án. Về khoản thu 5% phục vụ cấp sổ đỏ, được đóng vào tài khoản tạm giữ, cũng như lãi suất của khoản tiền này.

Nêu lý do thu khoản tiền 5%, đại diện chủ đầu tư cho rằng: “Thời gian qua, tại một số dự án chung cư đã xuất hiện tình trạng, sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khách hàng không đến nhận và không chịu đóng số tiền còn lại do chưa có nhu cầu. Việc này có thể kéo dài vài tháng đến vài năm, trong khi đó chủ đầu tư vẫn phải thanh toán chi phí cho nhà thầu và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sau khi hoàn thành công trình xây dựng…”.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Quốc Trung, Phó Giám đốc Cty Handico 5 cho hay: “Nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% còn lại của khách nên chưa thể thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, phải thanh lý hợp đồng, cơ quan tài nguyên mới cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Quy định này làm khó cho doanh nghiệp. Đáng ra khi chủ đầu tư đã hoàn tất hồ sơ làm sổ đỏ cho người dân nộp lên Sở Tài nguyên& Môi trường là lúc được thu số tiền 5% trị giá căn hộ còn lại. Trách nhiệm làm sổ cho dân nhanh hay chậm là cơ quan chức năng chứ không phải chủ đầu tư”.

Nhận xét về những quy định bất cập của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc SSG Group chia sẻ thêm:  thời gian qua, giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư dự án có nhiều mẫu thuẫn trong quản lý, vận hành dự án này. Cụ thể, chủ đầu tư đã có văn bản hỏi Sở Xây dựng và Bộ Xây dựng về việc khắc con dấu cho ban quản trị để thuận tiện hơn trong việc bàn giao chung cư, nhưng đến nay đã hơn 1 năm vẫn chưa nhận được phản hồi. Trong khi đó phí bảo trì 2% của dự án lên đến 40-50 tỷ thậm chí cả 100 tỷ đồng, khi ban quản trị chưa có con dấu việc bàn giao này rất khó thực hiện.

“Chúng tôi là chủ đầu tư khi đi xin khắc con dấu thì rất mất thời gian và đi lòng vòng. Theo quy định thì Chính phủ giao Bộ Công an khắc con dấu, tuy nhiên, lúc đến cơ quan công an hỏi thì họ lại bảo đang chờ thông tư hướng dẫn về việc này. Chính điều này đã khiến doanh nghiệp chúng tôi khó bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị”, ông Đồi nói.

Ông Lê Văn Thịnh, nguyên Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình 1 (Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) phân tích, nhiều quy định của cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Xây dựng chưa phù hợp với thực tế, gây phiền hà và rắc rối cho doanh nghiệp. Thậm chí, nếu luật về xây dựng chưa chuẩn, cơ quan chuyên môn cũng nên kiến nghị sửa luật.

Ngọc Mai