Đến lượt thị trường bất động sản điều chỉnh?

27/05/2018 02:07:24

Có lẽ câu chuyện được các nhà đầu tư tài chính đề cập đến nhiều nhất trong thời gian gần đây chính là sự điều chỉnh giảm mạnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (TTCK) và sự tăng giá phi mã của giá bất động sản.


Giá bất động sản tăng phi mã thời gian qua. Ảnh Thanh Hoa


Trong khuôn khổ của bài viết này thì thị trường bất động sản mà tác giả đề cập đến chỉ nhằm nhấn mạnh đến giá đất nền .


Theo thống kê thì chỉ riêng trong tháng 4-2018, chỉ số VN-Index đã giảm tới 11% so với diễn biến của tháng 3-2018. Còn ở chiều ngược lại, đất nền nóng sốt ở tất cả các tỉnh, thành phố từ Bắc vào Nam. Giá đất tăng lên gấp 2-3 lần chỉ trong một thời gian ngắn. Đáng lưu ý, nhiều khu đất ở Phú Quốc, Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng hay Hải Phòng, mặc dù còn đang nằm trong diện quy hoạch , vẫn còn là đất nông nghiệp... nhưng được giới đầu cơ mua đi bán lại nhiều lần.


Sẽ không quá khó để giải thích cho hai diễn biến ở trên. Với TTCK, đó là do sự tăng trưởng nóng của giá chứng khoán, mức tăng trưởng lên tới 48% trong năm 2017, trong khi lợi nhuận của các doanh nghiệp bình quân chỉ tăng khoảng 26%. Còn giá đất nền tăng xuất phát từ câu chuyện trong tương lai cả nước sẽ có ba khu hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế) hay tăng trưởng khách du lịch lên tới 30% thời gian gần đây và rất có thể là cả sự dịch chuyển dòng tiền từ TTCK sang thị trường bất động sản...


Đều có chung một kịch bản


Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá của chứng khoán trước đây và giá đất nền hiện nay. Tuy nhiên, có một nguyên nhân rất riêng và rất đặc thù ở Việt Nam. Đó là sự đầu cơ chi phối thị trường của một nhóm các nhà đầu tư cả cá nhân lẫn tổ chức. Theo đó, sự tăng giá của các tài sản tài chính đã vượt quá giá trị thật của chúng (real value). Như đã đề cập ở trên, chỉ số VN-Index đã tăng tới 48% trong năm 2017 và 20% chỉ trong hơn hai tháng đầu năm 2018. Đây đều là mức tăng trưởng cao nhất nhì trên thế giới. Mặc dù vậy thì lợi nhuận của các doanh nghiệp chỉ tăng 26% trong năm 2017.


Trong khi đó, sự tăng giá của đất nền một cách vô lý không dựa hoàn toàn vào lợi ích kinh tế mà nó sẽ đem lại cho các nhà đầu tư trong tương lai. Lợi ích kinh tế ở đây chính là khả năng sinh lợi mà khu đất đó có thể mang lại cho các chủ sở hữu, như mảnh đất đó được dùng để xây khách sạn, nhà xưởng, văn phòng hay cho thuê... Tuy nhiên, tất cả khả năng trên chỉ có thể xảy ra khi mảnh đất đó được quy hoạch và được đầu tư đồng bộ về cơ sở hạ tầng. Diễn biến giá đất tăng mạnh trong thời gian qua lại không dựa trên nền tảng của giá trị đó. Giá đất đã được đẩy lên cao ở gần như tất cả vị trí và khu vực, mặc dù mức độ có sự khác nhau.


Như vậy có thể thấy rằng sự tăng giá của chứng khoán và bất động sản tại Việt Nam dường như đều có chung một kịch bản.


Sự điều chỉnh sẽ là tất yếu


Sự điều chỉnh giảm của TTCK trong thời gian qua một lần nữa cho thấy giá cả của các tài sản sẽ chỉ xoay quanh giá trị thật của tài sản đó. Diễn biến này không phải mới mà đã từng diễn ra nhiều lần trong quá khứ. Điều đó cho thấy thị trường tài chính sẽ không phải là một sân chơi phù hợp cho các nhà đầu tư không chuyên. Bởi lẽ, các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ rất có thể đang sở hữu chứng khoán ở mức giá cao nhất và hiện đang phải chịu lỗ khoảng 15-20% giá trị. Câu chuyện của Việt Nam cũng hoàn toàn trùng khớp với diễn biến của TTCK ở các nước trong khu vực như Indonesia, Philippines hay xa hơn là thị trường của Argentina và Pakistan... Như vậy, có thể thấy sự điều chỉnh của thị trường là cần thiết và tất yếu khách quan.


Với những lập luận như trên thì câu chuyện của chứng khoán hoàn toàn có thể lặp lại đối với thị trường bất động sản, mà cụ thể ở đây là giá đất nền.