Condotel và áp lực hạ tầng giao thông đô thị Đà Nẵng

17/04/2018 09:27:46

(Xây dựng) – Condotel - một dạng căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch đã phát triển mạnh trong thời gian gần đây tại Việt Nam, nhất là ở những địa phương ven biển phát triển về du lịch. Tại Đà Nẵng, các dự án Condotel phát triển mạnh mẽ vào năm 2016. Tính đến nay đã có 09 dự án được cấp phép với khoảng 9.300 căn hộ, chiếm tỷ lệ 40% trong cả nước, sau tỉnh Khánh Hòa.


Đô thị Đà Nẵng trong thời gian tới sẽ đối diện với nhiều áp lực, nhất là ở khu vực trung tâm thành phố khi một loạt dự án condotel đưa vào sử dụng.

Đây là thị trường hấp dẫn thu hút đầu tư nên chính quyền Đà Nẵng cũng như một số địa phương khác đã không thể từ chối mà ngược lại đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư. Với sức hút lớn của Condotel, nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh phương thức sử dụng đất, điều chỉnh thiết kế dự án thành condotel. Một trong những codotel đã điều chỉnh quy mô điển hình là Tòa nhà F.Home, với diện tích đất là 4.105m2, theo đầu tư ban đầu, dự án này phát triển căn hộ chung cư theo dạng nhà ở nhà ở xã hội có diện tích sàn xây dựng là 78.000m2, quy mô cao 27 tầng với 560 căn hộ. Thế nhưng với sức hút của mô hình mới này, chủ đầu tư F.Home đã chuyển đổi từ dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại và một phần là condotel.

Sự bùng phát mạnh loại hình mới này đã tạo ra một áp lực lớn đối với hạ tầng giao thông đô thị của Đà Nẵng khi chưa theo kịp với quy mô phát triển này. Tình trạng dân số tăng đột ngột ở một số vị trí, ùn tắt giao thông...

Ông Hồ Phước Phương - Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Đà Nẵng cho rằng: Để tránh quá tải đô thị thì chính quyền toàn quyền quyết định cho phép đầu tư sau khi tính toán điều kiện cần và đủ để đô thị phát triển bền vững. Điều này chính quyền cần định hướng hạ tầng lâu dài nếu cần phải nâng cấp, cải tạo hệ thống hạ tầng đáp ứng nhu cầu tương lai, không thể chỉ nhìn vào hạ tầng có sẵn đã lạc hậu mà mất đi cơ hội để phát triển.

Đại diện Sở Giao thông Vận tải Đà Nẵng chia sẻ: Đối với mô hình Condotel, thách thức lớn nhất hiện nay đối với Đà Nẵng là quản lý hạ tầng giao thông đô thị. Do vậy cần phải lập quy hoạch tổng thể các dự án condotel nhằm xác định nguồn cung, cầu để quản lý trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của Đà Nẵng. Cần tính toán, lập quy hoạch các khu đậu đỗ xe đồng bộ với dự án để hạn chế việc đậu đỗ tràn lan trên đường gây ách tắc giao thông. Hạn chế việc phá vỡ quy hoạch đô thị làm ảnh hưởng đến diện mạo đô thị.

Việc phát triển mạnh condotel tại Đà Nẵng trong thời điểm chưa có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn đã dẫn đến sự lung túng trong công tác triển khai cũng như công tác quản lý. Bên cạnh đó, việc cấp phép đầu tư xây dựng các dự án condotel khiến cho các chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch quan ngại.

Ông Tô Văn Hùng - Trưởng Ban Đô thị HĐND TP Đà Nẵng cho biết: Qua theo dõi việc cấp phép đầu tư xây dựng các dự án condotel trên địa bàn Đà Nẵng thì phần lớn các dự án này xây dựng trên khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ có thời hạn. Quá trình thực hiện đầu tư, hầu hết các nhà đầu tư mong muốn được chuyển đổi thành đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Về mặt quy hoạch rõ ràng khi thay đổi thành phần cơ cấu đất đai đồng nghĩa với việc phá vỡ quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt. Dẫn đến sự mất khả năng kiểm soát về hạ tầng. Cũng chính từ việc mất kiểm soát về quy hoạch tổng thể, nguy cơ tiếp theo sẽ là hàng loạt các vấn đè bất cập về hạ tầng sẽ phát sinh như: Ùn tắt giao thông, quá tải thoát nước đô thị, thiếu nước sinh hoạt…

Nhiều vấn đề vướng mắc hiện nay đối với mô hình phát triển này. Cũng đã có nhiều hội thảo với nhiều cấp độ khác nhau nhưng đến nay vẫn chưa có hồi kết.

Đại diện Hội Xây dựng Đà Nẵng cho biết: Hiện nay chưa có chuẩn, tiêu chuẩn về condotel nên quá trình thiết kế, xây dựng condotel gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng, tính toán các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đối với việc cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ hiện nay mỗi địa phương mỗi quan điểm và mỗi cách thực hiện khác nhau không có sự nhất quán dẫn đến diễn biến sự việc ngày càng phức tạp.

Đối với các vướng mắc liên qua đến thực trạng về mô hình condotel hiện nay ở Đà Nẵng cũng như trong cả nước, Luật sư Nguyễn Thuận - Hội Luật gia Đà Nẵng cho rằng: Trong thời gian chưa điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất khai niệm mới, tỷ lệ đất xây dựng condotel trong từng dự án, thủ tục hành chính thống nhất cho các doanh nghiệp và người dân để tháo gỡ khó khăn trên. Đồng thời hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel.

Để gỡ khó những vấn đề đang vướng mắc hiện nay, Đà Nẵng có chủ trương ràng buộc ngay từ đầu đối với chủ đầu tư và chủ căn hộ condoetl theo hướng chủ đầu tư không được bán quá 70% số lượng căn hộ condotel tại các dự án để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án cũng như cam kết với khách hàng. Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ condotel theo thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp các chủ sở hữu căn hộ condotel muốn kết thúc hợp đồng cho thuê lại với chủ đầu tư thì phải chuyển nhượng căn hộ condotel cho chủ đầu tư hoặc khách hàng khác, không được tự quản lý, tự cho thuê và ở tại căn hộ.

Nguyễn Nam